Kupovina stana u izgradnji - sve što treba da znate

Ukoliko vam je prva opcija rešavanja stambenog pitanja kupovina stana u izgradnji, potrebno je da se prvo odlučite da li stan kupujete preko stambenog kredita ili u gotovini.

Nakon što ste se odlučili oko načina finansiranja, neophodno je da pronađete odgovarajuću nekretninu. Ponudu stanova u izgradnji možete pronaći na našem sajtu. Savetujemo vas da se kada je u pitanju kupovina stanova u izgradnji ne upuštate bez posrednika (DIVIS NEKRETNINE DOO), jer uz pomoć našeg tima profesionalaca, koji su upoznati sa ponudom na tržistu kao i sa procedurom kupovine stana u izgradnji ova faza će za vas biti manje stresna i lakša.

Agenti DIVIS NEKRETNINA su tu i da vas pravno zaštite u saradnji sa advokatskom kancelarijom Jakovljević i isprate kroz čitav proces kupoprodaje.

Stanovi u izgradnji - saveti za sigurnu kupovinu

Nakon što ste pronašli odgovarajuću nekretninu neophodno je da prođete nekoliko koraka koji mogu da vam pomognu oko donošenja konačne odluke o kupovini stana u izgradnji u Beogradu.

Šta treba proveriti pre kupovine stana u izgradnji?

Prvi korak nakon pronalaženja stana je provera podataka o samom objektu što podrazumeva proveru imovinsko-pravne i projektno-tehničke dokumentacije objekta (da li se zemljište vodi na Investitora, da li je izdata pravosnažna građevinska dozvola, da li je Investitor platio naknadu za uređenje građevinskog zemljišta Direkciji za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda J.P.).

Dokumentacija od stana u izgradnji

Proveru Zemljišta možete izvršiti na sajtu Republičkog geodetskog zavoda. Ukoliko ima više lica upisanih na zemljištu, potrebno je da pored Građevinske dozvole tražite i Ugovor o regulisanju međusobnih odnosa između Investitora i Suinvestitora, eventualne Anekse, Ugovor o fizičkoj deobi. Pod pojmom Suninvestor se smatraju stari vlasnici zemljišta i objekta koji su ustupili Investitoru svoje nekretnine u zamenu za nove u novoizgrađenom objektu.

Proveru Građevinske dozvole izdate za objekat u izgradnji možete izvršiti uvidom u e DOZVOLE koji se nalazi na sajtu Agencije za privredne registre (APR). Na istom sajtu, pored dozvole, možete da pratite kompletnu dokumentaciju koju objekat dobija od Sekretarijata za urbanizam, odnosno nadležne gradske Opštine.

Potvrdu da je Investitor isplatio u celosti naknadu za uređenje građevinskog zemljišta, Investitor mora lično da vam dostavi.

Agencija za nekretnine DIVIS NEKRETNINE za svoje klijente u zavisnosti da li su kreditni kupci ili gotovinski traže od Investitora i:

Izvod iz projekta za stan koji se kupuje, Lokacijsku dozvolu, Potvrdu o prijemu radova, Izveštaj inspekcije da su temelji urađeni u skladu sa dozvolom, Izveštaj inspekcije da je konstrukcija urađena u skladu sa dozvolom, dokaz da je zaključen Ugovor sa JKP Beogradske toplane ( ukoliko je grejanje na toplane), dokaz da je zaključen Ugovor sa Elektrodistribucijom. Napominjemo da se određeni Ugovori zaključuju pri kraju izgradnje i neophodni su Investitoru kod Tehničkog prijema objekta radi dobijanja Upotrebne dozvole.

Podaci od Investitora

Od Investitora tražimo Izvod iz APR-a, lk ovlašćenog lica, Potvrdu da je Investitror u sistemu PDV-a, vršimo proveru na sajtu Narodne banke Srbije (NBS) da Investitor nije bio u blokadi.

Koliko je sigurno kupiti stan u izgradnji?

Ukoliko ste izvršili sve provere koje smo napomenuli u ovom tekstu, kupovina stana u izgradnji bi trebalo da prođe bez ikakvih problema. Uvek postoji rizik, ali on je u ovom slučaju minimalan. Kada su u pitanju stanovi u izgradnji, naš je savet da ih uvek kupujete od proverenih Investitora ili od novih sa dobrom preporukom.

Treba imati na umu da kupovina stana u izgradnji zahteva vreme i potrebnu stručnost kako bi se proverila celokupna dokumentacija i završio proces kupoprodaje. Odabirom prave agencije možete biti sigurni da ste zaštićeni u ovom postupku.

Prednosti kupovine stana u izgradnji

Agencija za nekretnine DIVIS NEKRETNINE izdvajaju tri prednosti i to:

1. Mogućnost ugovaranja povoljnije cene stana - cena stanova u izgradnji može biti pristupačnija ukoliko se odlučite za kupovinu prilikom početka gradnje , a sve u zavisnosti od Investitora i načina plaćanja. Napominjemo da prednost kod ugovaranja povoljnije cene uglavnom imaju gotovinski kupci.
2. Mogućnost korekcije enterijera stana u zavisnosti od tehničkih mogućnosti kao i mogućnost izbora dezena materijala i opreme ukoliko Investitor ima tu opciju.
3. Povraćaj PDV-a za kupca prvog stana. Kupovina prvog stana u izgradnji nosi sa sobom i dodatne pogodnosti u vidu povraćaja PDV-a.

Kupovina stana u izgradnji na kredit

Nakon što ste pronašli odgovarajući stan u izgradnji, proverili dokumentaciju od objekta, potrebno je da se obratite odgovarajućoj poslovnoj banci radi apliciranja za stambeni kredit.

Kada se odlučite za banku, proverite uslove kao i vašu kreditnu sposobnost, pristupate potpisivanju Predugovora sa prodavcem/Investitorom.

Procedura banke prilikom kupovine stana u izgradnji

Za ulazak u proceduru kod banke, potrebno je da banci dostavite Predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji, novi list nepokretnosti (uzimate prilikom overe kod javnog beležnika koji je potreban banci i procenitelju), procenu Procenitelja sa spiska banke (u poslednje vreme, banke same biraju Procenitelja pa vas obaveštavaju ko će izaći na teren).

Uz sve ovo je potrebno da banci prosledite mejlom i Izvod iz projekta deo za arhitekturu (potreban i procenitelju), prijavu radova, građevinsku dozvolu sa klauzulom pravosnažnosti (sve elektronski potpisano), Ugovor o zajedničkoj izgradnji i Anekse istih (ukoliko su bili), Ugovor o fizičkoj deobi ( ukoliko ima više investitora), statusnu dokumentaciju od Investitora (izvod iz APR-a, lk direktora, potvrdu o PIB-u), Rešenje o kućnom broju (investitor dostavlja), Izveštaji Inspekcije da su temelji i konstrukcija objekta urađeni u skladu sa glavnim projektom (što predstavlja dokaz da nije odstupljeno od građevinske dozvole).

Predugovor o kupovini stana u izgradnji

U Predugovoru je neophodno da stoje kompletni podaci o nepokretnosti, kupoprodajna cena sa iskazanim PDV-om, način isplate kupoprodajne cene, rokovi za zaključenje glavnog Ugovora, rok za završetak objekta, obaveze Investitora oko gradnje i uknjižbe objekta. Predugovor o kupovini stana u izgradnji se overava kod nadležnog javnog beležnika. Uglavnom se Predugovor overava u tri primerka ( po jedan primerak za kupca, prodavca i javnog beležnika) pa vas ovim putem savetujemo da uzmete i dodatni primerak jer je on potreban za banku.

Napominjemo da je kod kupovine stana u izgradnji sa iskazanim PDV-om neophodno da kompletan iznos kupoprodajne cene ( kapare i preostalog dela kupoprodajne cene) isplatite preko svog računa na račun Investitora ( iznosi mogu da budu u EUR i RSD), kako se dogovorite sa Investitorom. Samo na taj način ćete biti u prilici da izvršite povraćaj PDV-a kod Poreske uprave.

Pogledajte ponudu novih stanova u Beogradu - Novogradnja Beograd

Ugovor o kupoporodaji stana u izgradnji

Kada vam je odobren stambeni kredit od strane banke, potrebno je da potpišete Ugovor o stambenom kreditu sa bankom. Nakon toga se zakazuje overa-solemnizacija Založne izjave ( dozvola Investitora kojom se konstituiše hipoteka prvog reda u korist banke na stanu u izgradnji koji je predmet kupovine-garancija za banku) i Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji.

Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji treba da sadrži sve bitne elemente kao i Predugovor, a posebno način isplate preostalog dela kupoprodajne cene, clausulu intabulandi (Izjava Investitora da je saglasan da se kupac može uknjižiti na stanu kada se za to steknu uslovi, bez njegove posebne saglasnosti ili prisustva), rok useljenja/primopredaje nepokretnosti, eventualni penali/ugovorna kazna ukoliko Investitor kasni sa gradnjom.

Takođe, savetujemo da uzmete dva primerka više ugovora, jer neke Poreske uprave za refundaciju PDV-a traže original Ugovora ili overenu kopiju.

Procedura je da se u istom danu overava Založna izjava i Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji i da se istog ili sledećeg dana prosledi banci Potvrda (koju daje javni beležnik gde je vršena overa) da je Založna izjava predata Republičkom geodetskom zavodu (RGZ), nadležnoj službi radi upisa hipoteke na stanu u izgradnji. Takođe, prilikom overe organizujemo i overu obrasca IKPS-PDV neophodnog za refundaciju PDV-a.

Banke nakon dostavljanja Rešenja o upisu hipoteke od strane RGZ-a u roku od 7 dana zakazuju isplatu sredstava sa računa kupca na račun Investitora.

Nakon što ste isplatili stan u celosti i izvršili primopredaju, neophodno je da od Investitora tražite dokumentaciju za refundaciju PDV-a ( potvrda da je stan isplaćen u celosti na memorandum, fiskalni račun-original, Zapisnik o primopredaji, izvod sa računa poslovne banke Investitora gde se vide vaše uplate-original).

Agencija za nekretnine DIVIS NEKRETNINE za svoje klijente organizuju dostavljenje dokumentacije i zakazivanje termina za overu Predugovora i Ugovora kod javnog beležnika, izrađuje sa advokatskom kancelarijom Jakovljević Predugovor i Ugovor o kupovini stana u izgradnji i druge neophodne dokumente, sarađuju sa bankarima radi dostavljanja dodatne dokumentacije sve do same realizacije kredita, organizuju Procenitelja i istom dostavljaju neophodnu dokumentaciju za potrebe procene, pribavljaju kompletnu dokumentaciju od Investitora za potrebe refundacije PDV-a, popunjavaju sve neophodne obrasce (RFN I PPI-2), vrše prijavu novih korisnika (JKP Infostan, Elektrodistribucija Beograd, Uprava javnih prihoda-porez na imovinu).